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人在旧金山 买房还是租房?

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发表于 2022-5-29 14:58:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
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人在旧金山 买房还是租房?
id13747165-tu1-GettyImages-470165439-600x400.jpg 目前湾区的租房价格,仍未达到疫情前的水平。图为旧金山房屋。
作为全美科技中心以及最火爆的房市之一——旧金山湾区,居大不易。随着美国房贷利率的不断攀升,以及通货膨胀日益严重,身在其中的湾区人,都面临一个并不轻松的选择:买房还是租房

湾区,无论你是买房还是租房,都很昂贵,这是不争的事实。但是,随着抵押贷款利率的上升,通货膨胀愈演愈烈,以及租金在疫情爆发后大幅下降;许多人可能会想,现在是先租房等房价下降再买房呢,还是锁定利率尽快买房?
湾区地产专家通常认为,如果个人有足够资金进入市场,同时购置的房产是一个长期投资,买房是积累资产的有效途径。
不过,租房还是买房,向来都没有一个简单的答案。
它受许多因素的影响,其中既包括微观因素,例如个人财务状况、收入和债务、个人资产、信用评分、首付资金、购买价格以及房产的位置和类型等等;也包括了宏观因素,例如呈现上涨趋势的房贷利率,和并不常见的高通胀,而后者对于房市和买房决策的影响,往往又是一把双刃剑。
德立昂:利率上扬尚未给湾区房市降温
事实上湾区的房屋买卖在利率上涨的情况下依然火爆。德立昂地产(Deleon Realty)市场行销专家Pamela Tao告诉记者,现在湾区还是卖家市场。“公司每一个挂牌出售的房屋都会收到十几个买家的报价,有时还会有现金买家,每个房屋的成交价都会高出报价几十万到上百万不等。”
她总结说,目前南湾市场中,独立屋依然抢手,每个月房价都在攀升。而联排屋和公寓市场,在今年的三、四月份有下滑趋势。她表示,有强烈需求的买家,依然面临很大挑战。
不过,房贷利率上涨的确对包括租房在内的房地产市场,造成了一定的冲击。
Tao说,“目前确实有不少湾区买家受贷款利率上升、股票市场下跌的冲击而退出买房市场,主要原因是负担能力下降。同时,在今年的一、二月份湾区的租房价格出现大幅上涨。”
专家:高通胀叠加高利率令房市前景难测
那么未来湾区房价,是会受通胀影响继续上涨,还是会受利率上升而降价呢?
Tao表示,从通胀角度看,原材料、人工的成本会导致房价涨;从加息角度看,会影响到买家的购买力,对房价有抑制作用。“但这两个因素同时起作用时,湾区市场前景难测。”她说道。
对于买家而言,利率和房价,哪个对入市时机上更为重要呢?Tao建议说,“现在利率会比未来低,如果需求强烈,例如有小孩的家庭必须换学区房、年轻人成家必须买房等,买家不妨比较一下租房开支,及买房的个人负担能力、房价,及每月还款情况。”
如果两者差距小,她建议现在锁定利率买房。因为利率未来会更高,而湾区的房价在短期内不会有大幅下滑,可能还是保持在高位,只是不会有更大的增长,而且租金会不断增长。
“对刚需买家而言,用同样的开支去买房,会比租房划算。” Tao推断说,“但投资房买家可以等待市场放缓,再考虑入市。”
Tao认为,是买房还是租房,主要还是看买家需求和可负担能力,是否必须现在买,资金是否够,首付和每月贷款能力,如果能够承担,完全可以买;但如果不是急需,可再等等。
事实上,对于那些希望在短期内对租房和买房进行财务比较的人来说,有一些工具可供作为借鉴,例如“买房/租房平衡点计算器”。
计算买房/租房平衡点
NerdWallet、SmartAsset和Realtor.com,都提供了租房与买房计算器。
以NerdWallet的买房/租房计算器为例:https://bit.ly/3lOtxNy
在湾区最大的三个城市(圣荷西、旧金山和奥克兰),将相应数据输入到计算器中,包括“World Population Review”的家庭收入中位数、房地产网站redfin显示的房价中位数,以及rentcafe列出平均租金。同时,将房屋增值率设定为5%;设定30年固定抵押贷款利率为5.25%(基于5月19日市场数据);并假设房屋的首付为20%。
收支平衡点的计算结果显示,根据目前的经济形势,在湾区最大的三个城市中,短期内租房更划算;而且,这三个城市的收支平衡点,即买房和租房成本打平的时间点,都比全国平均水平要晚很多。
简言之,在买房之前,湾区人租房居住的时间,可能比全美平均水平要长得多。
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旧金山市的买房、租房平衡点。(数据来源:World Population Review,redfin,rentcafe
NerdWallet计算器显示,在旧金山,设定家庭年收入(160,396美元)、房价中位数(149万美元)和月租金价格(3,230美元)的平均数字;21年后,买房的开销才能与租房打平。(图1)
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圣荷西市的买房、租房平衡点。(数据来源:World Population Review,redfin,rentcafe
在圣荷西,设定家庭年收入(142,635美元)、房价中位数(137.5万美元)和月租金价格(2,754美元)的平均数字,根据计算器,在24年后买房才能与租房打平。(图2)
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奥克兰市的买房、租房平衡点。(数据来源:World Population Review,Redfin,Rentcafe

而在奥克兰,设定家庭年收入(108,297美元)、房价中位数(84.5万美元)和月租金价格(2,772美元)的平均数字,根据计算器,在6年后即可打平。(图3)
纵观美国全国的平均数据,买房是家庭财务的更好选择。目前,美国家庭收入中位数为64,994美元,典型的两居室房屋价值为245,552美元,两居室租金估计为1,295美元,房屋增值率为3%,平衡点仅为3年。
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西雅图市的买房、租房平衡点(数据来源:World Population Review,Redfin,Rentcafe/
在同样是科技公司云集和房地产火爆的西雅图,设定家庭年收入(128,184美元)、房价中位数(770,938美元)和月租金价格(2,190美元)的平均数字,根据计算器,在8年后可打平,状况比湾区要好得多。(图4)
那么是租房还是买房好呢?显然,这些计算器的使用范围是有限的。有专家表示,结果取决于对许多变量的估计和假设,而这些变量在不同地区、对于不同人、不同情况下会有很大差异。
据《旧金山纪事报》报导,旧金山房地产经纪人协会主席Jeannie Gant表示,如果你住在租金管制的公寓里,并且已经以低廉的价格租了很长时间,那么租房肯定是会更便宜,但你不会有通过房地产积累财富的机会。如果你以今天高昂的租赁市场价格租房,那么买房会是更好的选择。他认为,拥有住房的主要原因是“建立资产并提供住房稳定性”。
Apartment List的高级研究助理Rob Warnock认为,租房的好处是,包括总体上较低的月住房开支,可以灵活地搬到你想去的地方,以及不必处理意外的住房支出。但是,尽管有这些好处,Warnock表示,研究表明,大多数租房者选择租房,是因为他们不得不租房,具体来说,是买房的首付让人负担不起。◇



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